□郭光明
委托管理模式在酒店運營中早已不是什么新鮮事兒，尤其是近些年國內酒店投資趨熱，委托管理需求旺盛。一方面，投資方缺少酒店運營經驗；另一方面，酒店品牌運營商極少投資酒店。你有資源，我有技術，兩者一拍即合。
酒店所有權與經營權分離，業主方與管理方合作共贏，這是理想的局面。然而，近年來，業主方與管理方鬧矛盾的事情屢見不鮮。有管理方抱怨，業主太強勢，外行指導內行，經常干預酒店運營；也有業主覺得，管理公司“不聽話”，固執己見，甚至“不夠專業”，難以達到經營預期。
在此背景下，越來越多的人開始重新審視業主方與管理方的關系。近日，中國飯店2017年會暨第十七屆中國飯店全球論壇在廣州舉辦，與會代表圍繞“業主方與管理方合作博弈”展開了激勵的辯論。
業主與管理方的關系之爭
“酒店投資方該不該干預管理方的經營？”國家旅游局數據中心副研究員、中國旅游研究院產業所副所長楊宏浩提出的第一個問題便引起大家的爭論。
“業主跟酒店管理公司，大家本是一家人，目標是一致的，與其說干預，不如說參與，這樣比較貼切。”綠地國際酒店管理集團常務副總經理李瑞忠認為，“干預”一詞不準確。在他看來，之所以造成“干預”的局面，是因為雙方在溝通時沒有掌握“度”的問題。
招商美倫酒店管理有限公司總經理張躍農也認為，用“共同管控風險”可能會好一點。
既然不存在“干預”的情況，那業主方與管理方到底是什么關系？碧桂園集團外資酒店管理中心總經理戴玉認為，投資方和管理方的關系就像是一對夫妻，他們結婚以后要共同生活下去，除了要相敬如賓外，還要有契約精神，具體來說就是要按照雙方簽好的合同履行職責。
用“夫妻”形容業主方與管理方的關系，得到了業內人士的普遍認同。“這跟夫妻關系真的很像，1/3過得挺好，1/3僵持著，1/3已經離了，現實中酒店業主與管理方也差不多是這種狀態。”金茂集團戰略運營部副總經理孫猛說。
不過也有人持不同意見認為，雙方的關系并不似夫妻那般親密。“夫妻關系有點高估了，兩者關系確實不平等，我個人認為這是一個車主和司機的關系。業主買了一輛豪車，選擇管理方作為司機，然后告訴你目的地。過程中，走哪條路，何時加速、剎車、轉彎，那是司機的事情。如果司機開得不好，業主可能會想著在副駕駛裝第二套方向盤與剎車，與司機搶方向，甚至把司機換掉。”凱悅國際酒店集團大中華區地產及發展高級副總裁嚴慶光認為如是說。
看“顏值”更要看內涵
無論是夫妻關系，還是車主與司機的關系，都是一個雙向選擇的過程。正如雅居樂集團酒店管理公司總經理鐘國堅所說，“選擇跟什么品牌合作，就等于選擇跟一個怎么樣的人聯姻。選錯了，后面的問題很多。”
對于酒店業主而言，怎樣才能選擇一個合適的合作伙伴？
“每個品牌的發展歷史、定位和優勢不盡相同。每一個投資者對資產管理的訴求與理念也不相同，甚至不同的階段，發展的目標也有變化。我們在選擇酒店運營伙伴時，首先考慮的是對方的品牌價值，再就是品牌優勢及定位，還要考慮企業文化、理念，因為業主方跟管理公司的最大的沖突是企業文化沖突，要互相了解，所以前期談判很重要。”富力地產集團酒店管理公司總經理莊啟明介紹了富力的經驗。
李瑞忠舉例說，有的投資方追求快速、高回報率，那么一些快速連鎖品牌適合他們；有的投資方希望精細化管理，那么一些高品質的小眾、高端品牌適合他們。
然后在很多時候，由于信息不對稱以及酒店業快速發展的原因，往往出現投資方找不到合適管理公司的情況。
“現在酒店存在過熱的情況，項目太多，好的管理公司供不應求。如今不排除有一些品牌已經忘記了自己的品牌定位，或者暫時性忽略，或者為了拿到一個項目故意掩蓋。”東呈酒店集團副總裁趙俊濤指出，一些管理公司什么項目都接。
趙俊濤還坦言，目前國內一些投資者傾向于國際酒店品牌，一味追求知名度和品牌影響力，過于注重“顏值”，而忽略了品牌性格與內涵。事實上，國內很多酒店管理公司的運營能力一點也不差。他希望，投資方更多的關注中國本土的酒店集團。
既要相敬如賓又要權責分明
投資方聘請管理公司打理資產，最終目的無非是創造利潤，實現資產的保值與增值。兩者關系是否融洽，直接影響到酒店項目的命運。
業主與管理方如何才能和諧相處？對此，戴玉認為，一方面要相信管理方，相信他們的品牌影響力、管控能力，放心的把資產交給他們去運營管理；另一方面雙方要加強溝通，避免一些重大失誤決策的出現，共同把酒店運營好。
鐘國堅也覺得，有效溝通非常必要。“酒店銷售有淡旺季，有的業主看到某幾個月的數據達不到預算就緊張不已，甚至認為管理出了問題。作為管理方，這個時候就應該主動去溝通了。”他說。
“有的業主就是把酒店項目作為地產的配套，請那些大牌管理公司，只是為讓商業地產的溢價，所以有必要充分溝通、了解業主的意圖。作為管理方來說，業績就是尊嚴，有業績一切都好說。”金陽說。
張躍農則認為，想要保持“蜜月期”，在雙方簽合同時就要明確各自的權利和責任，如業主方的知情權、監督權、重大事項審批權。
金陵酒店管理有限公司董事、總裁陳雪明說：“業主方與管理方兩者的關系的質量決定了項目發展的質量，所以要抱團取暖，才能實現雙贏甚至多贏，共同創造新的價值。”
