一面是旅游地產過度投資、市場消化力不足;一面是旅游度假興起,處在戰略轉型和產業升級節點。在此背景下,有企業通過為旅游地產開發商與度假游客“牽線搭橋”巧覓商機,清晏九洲旅游管理服務有限公司便是其中之一。那么,清晏九洲的運營模式如何?依靠什么盈利?北京商報記者專訪了清晏九洲總經理路正宏。

　　北京商報:清晏九洲的核心運作模式是什么?

　　路正宏:清晏九洲為消費者提供全國頂級的景區度假別墅。目前在全國11個目的地景區內,我們擁有三亞度假別墅、麗江度假別墅、黃山養生度假別墅等十余個項目。我們有多個級別的會員卡,其中最低級別入會費用為30萬元,消費者擁有20年的使用權,每年均擁有5萬元的使用額度,對應不同的別墅每年約有8-15天居住權。相當于投資30萬元在20年后擁有100萬元的收益。

　　北京商報:景區別墅的市場前景如何?

　　路正宏:投資旅游地產曾經收益回報率很高,旅游地產投資也一度呈井噴態勢,以至于旅游地產開發商在過去一段時間內瘋狂開發旅游地產項目。從目前旅游地產市場的總體情況來看,消費者的投資行為已經趨于理性。2012年,中國旅游地產項目超過3000個,全年投資總額破萬億元,而大部分旅游地產的投資者年收益率僅在3%-4%左右,2014年已成為負增長。旅游地產幾乎已成為沉默資產,無增值收益、套現率低。目前全國有630萬套旅游地產,僅有150萬套售出。此外,隨著經濟的發展和生活水平的提高,旅游度假已經成為人們最重要的休閑方式之一,同時也對高品質的旅游度假目的地提出新的需求。

　　北京商報:景區別墅的受眾人群是什么?房源從何而來?

　　路正宏:清晏九洲的目標人群是年收入在500萬元以上的消費者,目前中國這一群體約有500萬-600萬人。我們的房源均是與旅游地產開發商直接合作,就像剛剛提到的旅游地產目前空置率很高,我們試圖與旅游地產達成共贏。未來或許會承接個人景區別墅出租,但還沒有向這方面發展。

　　北京商報:如何令年收入在500萬元以上的消費者接受景區別墅產品?

　　路正宏:以往購買旅游地產的消費者心態是作為投資方式有上行空間,套現時不賠錢,自己住時又可以享受。事實上,景區別墅這類旅游地產,消費者每年只能有幾個星期的使用率,更多的意義是用于投資。簡單算一筆賬,目前購買一棟景區別墅大概需400萬元,產權40年,即每年花費10萬元,如果每年住15天則每天花費8000元,其中還不算房屋的保養、400萬元資產處于靜默期的損耗。而現在只要投入幾十萬元,就可以享受與投入400萬元一樣的生活品質,消費者可以用剩余的錢去進行其他投資。從產品上講,我們的別墅均是國內最頂級的項目,別墅內會配備專業管家,我們還會為會員定期舉辦各類活動,為客戶營造一個高端的社交平臺。

　　北京商報:這一模式在前期投入中對資金要求很高,如何確保資金的回流并盈利?

　　路正宏:清晏九洲背靠母公司晏財智集團,晏財智集團同時經營金融平臺,擁有聯合信達、花旗銀行、幸福保險、凱雷投資等金融機構的支持,資金流不是問題。清晏九洲的模式是只要會員達到1000人即可以盈利,從今年3月至今公司已經達到千名會員的規模。而當會員規模達到3萬時,公司就可以形成一個良性的循環,而這3萬名年收入在500萬以上的會員,對于擁有金融業務的晏財智集團來說,也是一筆不小的資產。從目前市場調研來看,基金公司獲得一位年收入在500萬元以上的客源,需要3萬元的成本。這樣我們就與母公司一起打造出了一個“金融+地產+旅游”的商業閉環。