酒店式公寓項目某種程度上已經(jīng)風(fēng)光不再。
在房地產(chǎn)市場，商改住是一個比較敏感的話題。一方面，因為牽涉到可能的違規(guī)問題，開發(fā)商多以打擦邊球的方式私底下進(jìn)行；另一方面，因為灰色利益的存在，在一些地區(qū)這種問題卻又屢禁不絕。比如，北京市2011年就已經(jīng)出臺相關(guān)規(guī)定叫停商改住，但據(jù)《北京日報》報道，目前北京房地產(chǎn)市場仍有類似項目存在，儼然“怪胎”。
不過，記者注意到，或許是出于鼓勵住房租賃消費以及去庫存的考慮，目前全國已經(jīng)有十余省區(qū)放開了商改住，包括廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南等在內(nèi)，都允許“商業(yè)用房改建為租賃住房”。
但與此同時，也有許多地區(qū)對商改住持否定或謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。比如，今年1月6日，上海住建委便出臺規(guī)定：為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。
2月28日下午，隨著兩份蓋有紅色公章的《業(yè)主告知書》與《峰尚匯處理方案》在微信朋友圈里瘋傳，外界似乎看到了上海整改商改住問題的一絲傾向。具體來看，文件落款均為上海通盈置業(yè)，落款日期為2月27日，具體內(nèi)容為綠地峰尚匯因商改住而主動向業(yè)主發(fā)函整改及賠償?shù)臅娌牧稀?/p>
記者第一時間聯(lián)系上述房產(chǎn)項目，一位營銷人士表示，賠償和整改都在緩步進(jìn)行。有分析指出，該事件表明，類似企業(yè)正積極遵照相關(guān)要求進(jìn)行整改，政策風(fēng)險已經(jīng)成為很多開發(fā)商需要警惕的風(fēng)險之一。除非已經(jīng)入住和成熟的社區(qū)，其他的(商改住項目)都可能面臨被整改的風(fēng)險，酒店式公寓項目某種程度上已經(jīng)風(fēng)光不再。
賠償整改在緩步進(jìn)行
公開信息顯示，上海通盈置業(yè)成立于2013年8月底，當(dāng)前注冊資本為2.6億元，唯一股東為綠地集團(tuán)。
記者注意到，2016年3月之前，上海通盈置業(yè)投資人為上海大隅實業(yè)，此后投資主體變更為綠地集團(tuán)。在前述兩個文件中，上海通盈置業(yè)表示，在自查中發(fā)現(xiàn)峰尚匯項目中存在更改房屋用途，且將其原本的商辦性質(zhì)作為住宅來使用的情況。
上海通盈置業(yè)宣布，將對上述項目進(jìn)行整改規(guī)范，也就是小區(qū)內(nèi)具有居住功能的插層、隔墻、煙道等設(shè)施必須予以拆除至徹底恢復(fù)其商辦用途。在賠償方面，前述文件公布了對愿意以及不愿意退房的客戶的不同補(bǔ)償方式。其中，對于不退房的客戶，還祭出了減免三年物業(yè)費的條款。
為了解問題詳情，記者致電綠地控股董秘王曉東與綠地媒體對接人田新杰，但截至發(fā)稿前尚未得到具體回復(fù)。記者隨后又聯(lián)系到涉事項目的一位營銷人員，其回應(yīng)稱，“賠償和整改都在緩步進(jìn)行，一開始有不理解的客戶，但是現(xiàn)在接受的更多了，因為也沒辦法了，而且我們的賠償措施也很具體。”
部分網(wǎng)站已下架該項目
對于整個上海樓市，此類不規(guī)范樓盤可能不在少數(shù)。
今年1月初，有媒體刊文報道稱，當(dāng)前上海大概有146個類住宅項目、338萬平方米的可售面積被暫停銷售。
一位從事地產(chǎn)行業(yè)的資深人士告訴記者，“很多項目打擦邊球的方式就是有兩個交房時間，一個是政府審批驗收(時間)，一個是二次裝修(時間)，因為那些分割兩層居家裝修的，不可能通過辦公樓的驗收標(biāo)準(zhǔn)。但(這種整改)動輒就是一個項目，執(zhí)行難度大。如果一旦整改成功，以后就沒有酒店式公寓這一說。”
根據(jù)記者觀察，截至目前，安居客、搜房等網(wǎng)站或是將綠地峰尚匯項目下架或是刪除了有l(wèi)oft公寓(酒店式公寓)等詞匯的全部動態(tài)。
前述業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，“(綠地峰尚匯)這件事為什么會引起廣泛關(guān)注，就是因為如果商業(yè)項目不能改的話，很多郊區(qū)的項目會非常難去化，對于市場的影響也是極大的。拿綠地峰尚匯來說，這個項目鬧得沸沸揚揚，就是因為自住比例非常高，很多已經(jīng)在裝修了。”
非入住項目或面臨整改
一位知情人士向記者透露，綠地峰尚匯作為一個已經(jīng)交房的樓盤，被整頓的理由是其符合未入住的條件(即大部分業(yè)主并未實質(zhì)入住)。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，大體上除非已經(jīng)入住和成熟的社區(qū)，其他的(商改住項目)都可能面臨被整改的風(fēng)險。他認(rèn)為，從前述文件對綠地峰尚匯業(yè)主發(fā)出的整改信息要求看，類似企業(yè)正積極遵照相關(guān)要求進(jìn)行整改，并對業(yè)主的實際問題作了考慮。
對于該事件的后續(xù)影響，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期酒店式公寓的銷量將嚴(yán)重受挫，(消費者)擔(dān)心被整改是最大原因。此外，相關(guān)房企也會面臨經(jīng)營上的損失，就從和業(yè)主的溝通成本來看，存在大量的風(fēng)險和麻煩。同時，整改以后的物業(yè)性價比可能降低，使得相應(yīng)的物業(yè)經(jīng)營成本加大。
前述行業(yè)資深人士表示，所謂的“酒店式公寓，就是在商辦土地上做的‘擦邊球’產(chǎn)品，風(fēng)險太大且不可控。近些年，甚至有些開發(fā)商還用工業(yè)用地建‘類住宅’，違規(guī)情況五花八門。”
嚴(yán)躍進(jìn)指出，“政策風(fēng)險已經(jīng)成為很多開發(fā)商需要警惕的風(fēng)險之一，整改會帶來很多成本。對于房企來說，投資酒店式公寓項目某種程度上已經(jīng)風(fēng)光不再，后續(xù)對各類物業(yè)的政策研究顯得很重要。”
