酒店式公寓成了投資熱點，很多開發商都打出了出租年投資回報率15%至18%吸引客戶，事實上真有這么高的投資回報率嗎？

　　我愛我家房地產經紀公司控股公司北京公司副總經理據胡景暉在接受《市場報》記者采訪時說，我愛我家的統計數據顯示，許多酒店式公寓的開發商打出的15%至18%的投資回報率遠遠高于真實的水平，而實際的年投資回報率也就是在5%至6%之間。高回報率確實很吸引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關鍵要素，主要有5方面的因素。

　　隱性成本一：

　　契稅和公共維修基金

　　開發商在項目銷售時，其價格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個的收費標準來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋維修基金是收樓價的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產價格讓你動心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個隱性成本的代價。

　　隱性成本二：

　　租金價格的折扣

　　酒店式公寓的開發商在項目收益計算時，往往是根據所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。以北京東二環附近的一個酒店式公寓項目來看，銷售價格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四星級酒店為例，酒店標準間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動，打折后的價格往往也就在400元至500元/日左右，這遠遠低于開發商預計的高投資回報率。

　　隱性成本三：

　　物業費、取暖費等其他費用

　　針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時需要繳納必須的費用外，物業費、取暖費等諸多費用都需要考慮進去，而這些往往就是我們在投資時忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業費、取暖費等維護費用通常比較高，而且很難直接轉嫁給承租人。從這點來看，開發商打出的每年15%至18%的高投資回報率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

　　隱性成本四：

　　房屋空置期

　　我愛我家的數據顯示，酒店客房的年平均入住率在70%至80%左右，往往在每年冬季供暖季后就進入了傳統的淡季，一般的普通住宅平均每年也會有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2個月的時間，這往往是很多投資人士忽略的問題。

　　隱性成本五：

　　中介費

　　投資人在投資房產項目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，而這部分費用也就成為了投資人士的隱性成本。

　　胡景暉說，多考察附近類似項目的房價、租金水平等相關數據，仔細對市場形勢進行全面的分析后再做出判斷。