包車(chē)費(fèi)，包午餐費(fèi)，組團(tuán)看房當(dāng)前在不少地方火爆，但也引發(fā)了大量糾紛。 資料圖片
報(bào)名費(fèi)只需10元，包車(chē)費(fèi)、包午餐費(fèi)，除了能考察房地產(chǎn)項(xiàng)目，還能參觀(guān)城市地標(biāo)，看房“一日游”近年來(lái)頻頻出現(xiàn)在不少地方。然而，部分看房團(tuán)所去樓盤(pán)存在未取得預(yù)售許可證就違法預(yù)售、夸大事實(shí)宣傳等行為，目前已引發(fā)大量糾紛。
服務(wù)費(fèi)交時(shí)容易要回難
涉中介公司違規(guī)預(yù)售商品房案件的原告幾乎都是買(mǎi)受人，大多為外地游客，且相互之間多具有親屬、朋友關(guān)系，當(dāng)初一起買(mǎi)房，發(fā)生糾紛時(shí)也容易組團(tuán)訴訟。
金某就是其中一名看房客，她是廣西北海市人，2013年4月29日，在中介公司的鼓動(dòng)下，與開(kāi)發(fā)商簽了一份《職工市場(chǎng)合作建房合同書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)了其開(kāi)發(fā)的一套商品房。
當(dāng)天，金某支付了定金5萬(wàn)元和首付款87744元給開(kāi)發(fā)商，并支付45447元的服務(wù)費(fèi)給中介公司。
金某后來(lái)才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)開(kāi)發(fā)商并未取得商品房預(yù)售許可證，而中介公司在宣傳時(shí)對(duì)此只字不提，她覺(jué)得受騙了。在金某的多次要求下，開(kāi)發(fā)商同意退房并退還了定金和首付款共計(jì)137744元，但是服務(wù)費(fèi)一直未見(jiàn)返還。
金某起訴至法院，請(qǐng)求判令開(kāi)發(fā)商和中介公司共同償還服務(wù)費(fèi)和購(gòu)房款利息。
一審判決中介公司退還服務(wù)費(fèi)45447元和利息，開(kāi)發(fā)商支付金某利息(以137744元為基數(shù)，按照銀行貸款利率計(jì)算)。
中介公司不服，上訴稱(chēng)，某投資公司是該開(kāi)發(fā)商在防城港市的銷(xiāo)售公司，中介公司根據(jù)其與投資公司簽訂的分銷(xiāo)代理協(xié)議書(shū)和合作共識(shí)函收取服務(wù)費(fèi)，包括中介信息費(fèi)、往返租車(chē)費(fèi)、餐飲費(fèi)、人工費(fèi)、協(xié)助繳納定金和房款、簽訂合作建房合同、談判樓盤(pán)價(jià)格等費(fèi)用。中介公司已明確告知金某涉案樓盤(pán)合作建房的性質(zhì)、工程進(jìn)度、價(jià)格和收取服務(wù)費(fèi)用等，金某同意并繳納了服務(wù)費(fèi)，中介公司不應(yīng)承擔(dān)開(kāi)發(fā)商與金某合作建房未果而造成的損失，不應(yīng)返還服務(wù)費(fèi)。
金某辯稱(chēng)，中介公司將所有組織費(fèi)用均算在自己身上，有悖事實(shí)。
防城港中院認(rèn)為，中介公司提供的證據(jù)不足以證明其與開(kāi)發(fā)商之間存在代理銷(xiāo)售關(guān)系。因建房合同書(shū)無(wú)效，中介公司以收取服務(wù)費(fèi)名義向金某收取45447元無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)退還并支付相應(yīng)利息。二審駁回上訴，維持原判。
據(jù)防城港中院調(diào)研，中介公司往往對(duì)買(mǎi)受人宣稱(chēng)其預(yù)售的是某單位的職工市場(chǎng)運(yùn)作建房，可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)內(nèi)部指標(biāo)的方式獲得低于市場(chǎng)價(jià)的房源。看房客誤以為撿到便宜，對(duì)中介公司要求收取所謂的“服務(wù)費(fèi)”或“避稅款”也信以為真。
中介公司遇到糾紛常跑路
看房團(tuán)的運(yùn)作方式通常是開(kāi)發(fā)商委托中介公司代理銷(xiāo)售商品房，由中介公司去招攬潛在購(gòu)房者組團(tuán)前往售樓部看房，中介公司從房款中收取數(shù)萬(wàn)元不等的提成。糾紛發(fā)生后，中介公司通常作為共同被告參加訴訟。
鄭某是吉林省延吉市人，2011年3月6日，其向中介公司支付了179598元購(gòu)房意向款(內(nèi)含6萬(wàn)元誠(chéng)意金)，用于購(gòu)買(mǎi)三套商品房。開(kāi)發(fā)商向鄭某出具三套房的誠(chéng)意金共計(jì)6萬(wàn)元的收據(jù)。
由于開(kāi)發(fā)商未能辦理預(yù)售許可證，鄭某與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解除購(gòu)房意向，開(kāi)發(fā)商向鄭某返還了誠(chéng)意金6萬(wàn)元。但剩余購(gòu)房款119598元至今未予返還，鄭某遂訴至法院請(qǐng)求中介公司和開(kāi)發(fā)商返還剩余購(gòu)房款及利息。
一審開(kāi)庭期間，中介公司未到庭參加訴訟。
一審法院判決中介公司和開(kāi)發(fā)商連帶返還購(gòu)房款119598元及利息。
然而，自從鄭某找中介公司要求返還購(gòu)房款至今，其均聯(lián)系不上該公司。當(dāng)初交給該公司的購(gòu)房款179598元，中介公司出具的是蓋有另一家公司印章的收據(jù)，而且是復(fù)印件。
開(kāi)發(fā)商不服一審判決，上訴稱(chēng)，鄭某提交的收款證明沒(méi)有原件，不能證明中介公司收取了他的購(gòu)房款179598元的事實(shí)。即使已經(jīng)收取了，因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有委托該公司收取該筆款項(xiàng)，中介公司自行收取與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。開(kāi)發(fā)商與鄭某之間商品房預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終結(jié)，對(duì)鄭某不再負(fù)有返還購(gòu)房款的義務(wù)。
鄭某辯稱(chēng)，購(gòu)房款他已經(jīng)交給中介公司是事實(shí)。
該案二審開(kāi)庭期間，中介公司依舊沒(méi)有到庭應(yīng)訴。
防城港中院認(rèn)為，鄭某能對(duì)該復(fù)印件之來(lái)源作出合理解釋?zhuān)嘤朽嵞程峤坏你y行取款明細(xì)及交購(gòu)房款的相關(guān)視頻資料予以佐證，形成證據(jù)鏈，因此，認(rèn)定中介公司收取了鄭某相關(guān)購(gòu)房款。
從開(kāi)發(fā)商向中介公司提供蓋有開(kāi)發(fā)商公章的空白《建房意向書(shū)》以及開(kāi)發(fā)商通過(guò)中介公司收取鄭某6萬(wàn)元誠(chéng)意金來(lái)看，可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商與中介公司之間存在委托代理銷(xiāo)售關(guān)系，二者連帶返還給鄭某剩余購(gòu)房款119598元及利息。故二審駁回上訴，維持原判。
“大部分中介公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不固定，公司資產(chǎn)較少，發(fā)生糾紛時(shí)往往采取更換經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、變更工商登記等方式躲避責(zé)任，造成買(mǎi)受人及法院查找困難。”防城港中院民一庭庭長(zhǎng)崔靜分析說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商的“緩兵計(jì)”
2012年9月28日，寧某與開(kāi)發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并在當(dāng)日支付了20萬(wàn)元購(gòu)房定金。
2013年1月22日，開(kāi)發(fā)商催促寧某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。而當(dāng)寧某來(lái)到售樓處協(xié)商簽訂事宜時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以各種理由推脫。
雙方發(fā)生爭(zhēng)議后，寧某申請(qǐng)住建局調(diào)處，開(kāi)發(fā)商提出五條補(bǔ)充協(xié)議讓寧某簽訂，寧某拒絕簽署。協(xié)商無(wú)果后，寧某以開(kāi)發(fā)商根本違約為由起訴至法院，請(qǐng)求判決解除合同，開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金40萬(wàn)元、購(gòu)房款1105920元及利息。
開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，寧某在支付定金后，多次帶人前往商鋪意圖轉(zhuǎn)手。在開(kāi)發(fā)商通知其限期到售樓部簽訂合同后，寧某故意拖延支付購(gòu)房款，構(gòu)成根本違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同并不予返還定金。
一審判決解除雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，開(kāi)發(fā)商返還寧某雙倍定金40萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商不服提起上訴。
防城港中院審理后認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在通知寧某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)提出五項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議要求寧某簽訂，違反合同公平原則。開(kāi)發(fā)商設(shè)置不合理?xiàng)l款，制造交易障礙，掩蓋其不履行合同的目的，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故駁回上訴，維持原判。
開(kāi)發(fā)商附加要求補(bǔ)簽合同的不是個(gè)例，對(duì)此類(lèi)案件，如何認(rèn)定當(dāng)事人訂立合同時(shí)的真實(shí)意思表示，進(jìn)而確定雙方形成何種法律關(guān)系并進(jìn)行實(shí)體處理，實(shí)務(wù)界對(duì)此爭(zhēng)議很大。
如今，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的調(diào)解率低、上訴率高已成為法院審理的一個(gè)難題。主要原因是開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況惡化，為了延緩判決生效時(shí)間，迫不得已采取上訴的緩兵之計(jì)，同時(shí)希望能在二審期間達(dá)成調(diào)解或改判以減輕其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
另一方面，買(mǎi)受人也意識(shí)到開(kāi)發(fā)商資金困難，即便達(dá)成調(diào)解協(xié)議也拿不到錢(qián)，干脆不調(diào)解，由法院判決后申請(qǐng)執(zhí)行。
