包車費，包午餐費，組團看房當前在不少地方火爆，但也引發了大量糾紛。 資料圖片

　　報名費只需10元，包車費、包午餐費，除了能考察房地產項目，還能參觀城市地標，看房“一日游”近年來頻頻出現在不少地方。然而，部分看房團所去樓盤存在未取得預售許可證就違法預售、夸大事實宣傳等行為，目前已引發大量糾紛。

　　服務費交時容易要回難

　　涉中介公司違規預售商品房案件的原告幾乎都是買受人，大多為外地游客，且相互之間多具有親屬、朋友關系，當初一起買房，發生糾紛時也容易組團訴訟。

　　金某就是其中一名看房客，她是廣西北海市人，2013年4月29日，在中介公司的鼓動下，與開發商簽了一份《職工市場合作建房合同書》，購買了其開發的一套商品房。

　　當天，金某支付了定金5萬元和首付款87744元給開發商，并支付45447元的服務費給中介公司。

　　金某后來才發現，原來開發商并未取得商品房預售許可證，而中介公司在宣傳時對此只字不提，她覺得受騙了。在金某的多次要求下，開發商同意退房并退還了定金和首付款共計137744元，但是服務費一直未見返還。

　　金某起訴至法院，請求判令開發商和中介公司共同償還服務費和購房款利息。

　　一審判決中介公司退還服務費45447元和利息，開發商支付金某利息(以137744元為基數，按照銀行貸款利率計算)。

　　中介公司不服，上訴稱，某投資公司是該開發商在防城港市的銷售公司，中介公司根據其與投資公司簽訂的分銷代理協議書和合作共識函收取服務費，包括中介信息費、往返租車費、餐飲費、人工費、協助繳納定金和房款、簽訂合作建房合同、談判樓盤價格等費用。中介公司已明確告知金某涉案樓盤合作建房的性質、工程進度、價格和收取服務費用等，金某同意并繳納了服務費，中介公司不應承擔開發商與金某合作建房未果而造成的損失，不應返還服務費。

　　金某辯稱，中介公司將所有組織費用均算在自己身上，有悖事實。

　　防城港中院認為，中介公司提供的證據不足以證明其與開發商之間存在代理銷售關系。因建房合同書無效，中介公司以收取服務費名義向金某收取45447元無法律依據，應當退還并支付相應利息。二審駁回上訴，維持原判。

　　據防城港中院調研，中介公司往往對買受人宣稱其預售的是某單位的職工市場運作建房，可以通過購買內部指標的方式獲得低于市場價的房源。看房客誤以為撿到便宜，對中介公司要求收取所謂的“服務費”或“避稅款”也信以為真。

　　中介公司遇到糾紛常跑路

　　看房團的運作方式通常是開發商委托中介公司代理銷售商品房，由中介公司去招攬潛在購房者組團前往售樓部看房，中介公司從房款中收取數萬元不等的提成。糾紛發生后，中介公司通常作為共同被告參加訴訟。

　　鄭某是吉林省延吉市人，2011年3月6日，其向中介公司支付了179598元購房意向款(內含6萬元誠意金)，用于購買三套商品房。開發商向鄭某出具三套房的誠意金共計6萬元的收據。

　　由于開發商未能辦理預售許可證，鄭某與開發商協商解除購房意向，開發商向鄭某返還了誠意金6萬元。但剩余購房款119598元至今未予返還，鄭某遂訴至法院請求中介公司和開發商返還剩余購房款及利息。

　　一審開庭期間，中介公司未到庭參加訴訟。

　　一審法院判決中介公司和開發商連帶返還購房款119598元及利息。

　　然而，自從鄭某找中介公司要求返還購房款至今，其均聯系不上該公司。當初交給該公司的購房款179598元，中介公司出具的是蓋有另一家公司印章的收據，而且是復印件。

　　開發商不服一審判決，上訴稱，鄭某提交的收款證明沒有原件，不能證明中介公司收取了他的購房款179598元的事實。即使已經收取了，因開發商沒有委托該公司收取該筆款項，中介公司自行收取與開發商無關。開發商與鄭某之間商品房預售合同的權利義務已經終結，對鄭某不再負有返還購房款的義務。

　　鄭某辯稱，購房款他已經交給中介公司是事實。

　　該案二審開庭期間，中介公司依舊沒有到庭應訴。

　　防城港中院認為，鄭某能對該復印件之來源作出合理解釋，亦有鄭某提交的銀行取款明細及交購房款的相關視頻資料予以佐證，形成證據鏈，因此，認定中介公司收取了鄭某相關購房款。

　　從開發商向中介公司提供蓋有開發商公章的空白《建房意向書》以及開發商通過中介公司收取鄭某6萬元誠意金來看，可認定開發商與中介公司之間存在委托代理銷售關系，二者連帶返還給鄭某剩余購房款119598元及利息。故二審駁回上訴，維持原判。

　　“大部分中介公司經營場所不固定，公司資產較少，發生糾紛時往往采取更換經營場所、變更工商登記等方式躲避責任，造成買受人及法院查找困難。”防城港中院民一庭庭長崔靜分析說。

　　開發商的“緩兵計”

　　2012年9月28日，寧某與開發商簽訂《認購書》，并在當日支付了20萬元購房定金。

　　2013年1月22日，開發商催促寧某簽訂《商品房買賣合同》。而當寧某來到售樓處協商簽訂事宜時，開發商卻以各種理由推脫。

　　雙方發生爭議后，寧某申請住建局調處，開發商提出五條補充協議讓寧某簽訂，寧某拒絕簽署。協商無果后，寧某以開發商根本違約為由起訴至法院，請求判決解除合同，開發商雙倍返還定金40萬元、購房款1105920元及利息。

　　開發商辯稱，寧某在支付定金后，多次帶人前往商鋪意圖轉手。在開發商通知其限期到售樓部簽訂合同后，寧某故意拖延支付購房款，構成根本違約，開發商有權解除合同并不予返還定金。

　　一審判決解除雙方簽訂的《認購書》，開發商返還寧某雙倍定金40萬元。開發商不服提起上訴。

　　防城港中院審理后認為，開發商在通知寧某簽訂《商品房買賣合同》時提出五項補充協議要求寧某簽訂，違反合同公平原則。開發商設置不合理條款，制造交易障礙，掩蓋其不履行合同的目的，其行為已經構成根本性違約，應承擔相應的違約責任。故駁回上訴，維持原判。

　　開發商附加要求補簽合同的不是個例，對此類案件，如何認定當事人訂立合同時的真實意思表示，進而確定雙方形成何種法律關系并進行實體處理，實務界對此爭議很大。

　　如今，商品房買賣糾紛案件的調解率低、上訴率高已成為法院審理的一個難題。主要原因是開發商財務狀況惡化，為了延緩判決生效時間，迫不得已采取上訴的緩兵之計，同時希望能在二審期間達成調解或改判以減輕其應承擔的法律責任。

　　另一方面，買受人也意識到開發商資金困難，即便達成調解協議也拿不到錢，干脆不調解，由法院判決后申請執行。