包車費，包午餐費，組團看房當(dāng)前在不少地方火爆，但也引發(fā)了大量糾紛。 資料圖片
報名費只需10元，包車費、包午餐費，除了能考察房地產(chǎn)項目，還能參觀城市地標(biāo)，看房“一日游”近年來頻頻出現(xiàn)在不少地方。然而，部分看房團所去樓盤存在未取得預(yù)售許可證就違法預(yù)售、夸大事實宣傳等行為，目前已引發(fā)大量糾紛。
服務(wù)費交時容易要回難
涉中介公司違規(guī)預(yù)售商品房案件的原告幾乎都是買受人，大多為外地游客，且相互之間多具有親屬、朋友關(guān)系，當(dāng)初一起買房，發(fā)生糾紛時也容易組團訴訟。
金某就是其中一名看房客，她是廣西北海市人，2013年4月29日，在中介公司的鼓動下，與開發(fā)商簽了一份《職工市場合作建房合同書》，購買了其開發(fā)的一套商品房。
當(dāng)天，金某支付了定金5萬元和首付款87744元給開發(fā)商，并支付45447元的服務(wù)費給中介公司。
金某后來才發(fā)現(xiàn)，原來開發(fā)商并未取得商品房預(yù)售許可證，而中介公司在宣傳時對此只字不提，她覺得受騙了。在金某的多次要求下，開發(fā)商同意退房并退還了定金和首付款共計137744元，但是服務(wù)費一直未見返還。
金某起訴至法院，請求判令開發(fā)商和中介公司共同償還服務(wù)費和購房款利息。
一審判決中介公司退還服務(wù)費45447元和利息，開發(fā)商支付金某利息(以137744元為基數(shù)，按照銀行貸款利率計算)。
中介公司不服，上訴稱，某投資公司是該開發(fā)商在防城港市的銷售公司，中介公司根據(jù)其與投資公司簽訂的分銷代理協(xié)議書和合作共識函收取服務(wù)費，包括中介信息費、往返租車費、餐飲費、人工費、協(xié)助繳納定金和房款、簽訂合作建房合同、談判樓盤價格等費用。中介公司已明確告知金某涉案樓盤合作建房的性質(zhì)、工程進度、價格和收取服務(wù)費用等，金某同意并繳納了服務(wù)費，中介公司不應(yīng)承擔(dān)開發(fā)商與金某合作建房未果而造成的損失，不應(yīng)返還服務(wù)費。
金某辯稱，中介公司將所有組織費用均算在自己身上，有悖事實。
防城港中院認為，中介公司提供的證據(jù)不足以證明其與開發(fā)商之間存在代理銷售關(guān)系。因建房合同書無效，中介公司以收取服務(wù)費名義向金某收取45447元無法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)退還并支付相應(yīng)利息。二審駁回上訴，維持原判。
據(jù)防城港中院調(diào)研，中介公司往往對買受人宣稱其預(yù)售的是某單位的職工市場運作建房，可以通過購買內(nèi)部指標(biāo)的方式獲得低于市場價的房源�？捶靠驼`以為撿到便宜，對中介公司要求收取所謂的“服務(wù)費”或“避稅款”也信以為真。
中介公司遇到糾紛常跑路
看房團的運作方式通常是開發(fā)商委托中介公司代理銷售商品房，由中介公司去招攬潛在購房者組團前往售樓部看房，中介公司從房款中收取數(shù)萬元不等的提成。糾紛發(fā)生后，中介公司通常作為共同被告參加訴訟。
鄭某是吉林省延吉市人，2011年3月6日，其向中介公司支付了179598元購房意向款(內(nèi)含6萬元誠意金)，用于購買三套商品房。開發(fā)商向鄭某出具三套房的誠意金共計6萬元的收據(jù)。
由于開發(fā)商未能辦理預(yù)售許可證，鄭某與開發(fā)商協(xié)商解除購房意向，開發(fā)商向鄭某返還了誠意金6萬元。但剩余購房款119598元至今未予返還，鄭某遂訴至法院請求中介公司和開發(fā)商返還剩余購房款及利息。
一審開庭期間，中介公司未到庭參加訴訟。
一審法院判決中介公司和開發(fā)商連帶返還購房款119598元及利息。
然而，自從鄭某找中介公司要求返還購房款至今，其均聯(lián)系不上該公司。當(dāng)初交給該公司的購房款179598元，中介公司出具的是蓋有另一家公司印章的收據(jù)，而且是復(fù)印件。
開發(fā)商不服一審判決，上訴稱，鄭某提交的收款證明沒有原件，不能證明中介公司收取了他的購房款179598元的事實。即使已經(jīng)收取了，因開發(fā)商沒有委托該公司收取該筆款項，中介公司自行收取與開發(fā)商無關(guān)。開發(fā)商與鄭某之間商品房預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終結(jié)，對鄭某不再負有返還購房款的義務(wù)。
鄭某辯稱，購房款他已經(jīng)交給中介公司是事實。
該案二審開庭期間，中介公司依舊沒有到庭應(yīng)訴。
防城港中院認為，鄭某能對該復(fù)印件之來源作出合理解釋，亦有鄭某提交的銀行取款明細及交購房款的相關(guān)視頻資料予以佐證，形成證據(jù)鏈，因此，認定中介公司收取了鄭某相關(guān)購房款。
從開發(fā)商向中介公司提供蓋有開發(fā)商公章的空白《建房意向書》以及開發(fā)商通過中介公司收取鄭某6萬元誠意金來看，可認定開發(fā)商與中介公司之間存在委托代理銷售關(guān)系，二者連帶返還給鄭某剩余購房款119598元及利息。故二審駁回上訴，維持原判。
“大部分中介公司經(jīng)營場所不固定，公司資產(chǎn)較少，發(fā)生糾紛時往往采取更換經(jīng)營場所、變更工商登記等方式躲避責(zé)任，造成買受人及法院查找困難。”防城港中院民一庭庭長崔靜分析說。
開發(fā)商的“緩兵計”
2012年9月28日，寧某與開發(fā)商簽訂《認購書》，并在當(dāng)日支付了20萬元購房定金。
2013年1月22日，開發(fā)商催促寧某簽訂《商品房買賣合同》。而當(dāng)寧某來到售樓處協(xié)商簽訂事宜時，開發(fā)商卻以各種理由推脫。
雙方發(fā)生爭議后，寧某申請住建局調(diào)處，開發(fā)商提出五條補充協(xié)議讓寧某簽訂，寧某拒絕簽署。協(xié)商無果后，寧某以開發(fā)商根本違約為由起訴至法院，請求判決解除合同，開發(fā)商雙倍返還定金40萬元、購房款1105920元及利息。
開發(fā)商辯稱，寧某在支付定金后，多次帶人前往商鋪意圖轉(zhuǎn)手。在開發(fā)商通知其限期到售樓部簽訂合同后，寧某故意拖延支付購房款，構(gòu)成根本違約，開發(fā)商有權(quán)解除合同并不予返還定金。
一審判決解除雙方簽訂的《認購書》，開發(fā)商返還寧某雙倍定金40萬元。開發(fā)商不服提起上訴。
防城港中院審理后認為，開發(fā)商在通知寧某簽訂《商品房買賣合同》時提出五項補充協(xié)議要求寧某簽訂，違反合同公平原則。開發(fā)商設(shè)置不合理條款，制造交易障礙，掩蓋其不履行合同的目的，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故駁回上訴，維持原判。
開發(fā)商附加要求補簽合同的不是個例，對此類案件，如何認定當(dāng)事人訂立合同時的真實意思表示，進而確定雙方形成何種法律關(guān)系并進行實體處理，實務(wù)界對此爭議很大。
如今，商品房買賣糾紛案件的調(diào)解率低、上訴率高已成為法院審理的一個難題。主要原因是開發(fā)商財務(wù)狀況惡化，為了延緩判決生效時間，迫不得已采取上訴的緩兵之計，同時希望能在二審期間達成調(diào)解或改判以減輕其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
另一方面，買受人也意識到開發(fā)商資金困難，即便達成調(diào)解協(xié)議也拿不到錢，干脆不調(diào)解，由法院判決后申請執(zhí)行。
