煙臺(tái)，地處山東半島東部，海岸線長達(dá)909千米，有島嶼63個(gè)。是中國首批14個(gè)沿海開放城市之一，中國十大最美麗城市之一，被譽(yù)為“山海仙市”。同時(shí)也是國際葡萄酒城，聯(lián)合國人居獎(jiǎng)城市。
這個(gè)適宜居住、養(yǎng)老與度假的城市，房地產(chǎn)形勢(shì)卻不容樂觀。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，煙臺(tái)市商品住宅市場(chǎng)存量為729萬平方米，去化周期為131周，超過30個(gè)月。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，積壓大量庫存的城市，都寄希望于外來人口購房。但目前，煙臺(tái)吸引大規(guī)模外地購房人群來此置業(yè)的能力不足，并且山東多個(gè)地區(qū)庫存量也大。“一個(gè)城市人口增長也是有規(guī)律的，保持原有狀態(tài)的一定增長比例，很少有劇烈增長或波動(dòng)。”
兩區(qū)出現(xiàn)過量庫存
具體到煙臺(tái)市各區(qū)的庫存數(shù)據(jù)，高新區(qū)的商品住宅存量為101萬平方米，去化周期為43個(gè)月；牟平區(qū)的商品住宅存量為133萬平方米，去化周期高達(dá)58個(gè)月。兩區(qū)的庫存量居全市六區(qū)前兩位。
煙臺(tái)高新區(qū)成立于1990年，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。煙臺(tái)本地多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，高新區(qū)屬于新區(qū)，主要的產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展階段，配套匱乏。但該區(qū)域的開發(fā)商為了快速跑量，可謂用盡心思。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，高新區(qū)一個(gè)名為“容大東海岸”的項(xiàng)目，甚至推出了“購房以舊換新活動(dòng)，舊房直接置換新房”的活動(dòng)。
該樓盤銷售人員告訴記者，目前折后均價(jià)為6500元~6600元/平方米，開發(fā)商在芝罘區(qū)、萊山區(qū)有合作的中介，如果選擇購買此樓盤，有舊房并有房產(chǎn)證的購房者，可以由中介先墊付新房房款，中介代賣舊房。
三興御海城項(xiàng)目，目前均價(jià)為4980元/平方米，推出了開發(fā)商代墊首付的活動(dòng)。該樓盤銷售人員表示，目前首付1萬元就可購房，在交房時(shí)補(bǔ)齊首付就可以。
一些品牌開發(fā)商也開始降價(jià)促銷，高新區(qū)的中海紫御公館，均價(jià)7500元/平方米，目前有團(tuán)購活動(dòng)，交2萬元可享受九三折優(yōu)惠。
克而瑞煙臺(tái)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)魏俊表示，高新區(qū)擁有煙臺(tái)城市的一線海景資源，吸引諸多開發(fā)商在此拿地，但是產(chǎn)業(yè)配套并不理想，導(dǎo)致諸多購房者對(duì)此區(qū)域的認(rèn)同度不高，大量庫存集聚。
牟平區(qū)也同樣出現(xiàn)了庫存過量的情況，開發(fā)商開始降價(jià)跑量。
牟平區(qū)水漾花城的銷售人員坦言，該區(qū)品質(zhì)較好的房子，也就在5500元~5800元/平方米，戶型一般的在4600元~4700元/平方米，今年比去年每平方米便宜了一、二百元。
在置地前景顧問部總監(jiān)吳海洋看來，牟平區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)比較落后的區(qū)域，并且距離主城區(qū)太遠(yuǎn)。2010年，龍湖在此拿地，炒熱了區(qū)域價(jià)值，也帶動(dòng)了中小企業(yè)拿地。但當(dāng)這批項(xiàng)目集中入市時(shí)，發(fā)現(xiàn)客群少之又少，龍湖的項(xiàng)目又消化了該區(qū)域高端養(yǎng)老的置業(yè)需求，中小地產(chǎn)商面臨滯銷。
魏俊認(rèn)為，牟平區(qū)的問題在于庫存過大，但整體開發(fā)品質(zhì)不高，購房者熱情也不高。牟平區(qū)城中心主要是自住型客戶，配套集中在城中心，生活配套還算完善，但是處于較低的檔次。
城市被疑“擴(kuò)張過速”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高新區(qū)與牟平區(qū)的高庫存現(xiàn)狀，與煙臺(tái)市城市擴(kuò)張過于迅速，導(dǎo)致開發(fā)量過大有關(guān)。
2012年，煙臺(tái)市第十二次黨代會(huì)提出，中心城市規(guī)模擴(kuò)大、形象變美。“未來煙臺(tái)將大力增創(chuàng)統(tǒng)籌發(fā)展優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)大力提升中心城市輻射帶動(dòng)能力，在空間戰(zhàn)略上堅(jiān)持 "東拓、西聯(lián)、南進(jìn)、北展、中優(yōu)"的方針，促進(jìn)中心城市快速發(fā)展。”
其中，東拓即呼應(yīng) “藍(lán)區(qū)”建設(shè)，高起點(diǎn)、大力度規(guī)劃發(fā)展東部高技術(shù)海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)，使之盡快形成規(guī)模、樹起形象，帶動(dòng)中心城市向東拓展。
公開資料顯示，“東部新區(qū)”作為經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍包括煙臺(tái)高新區(qū)、牟平區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和養(yǎng)馬島等區(qū)域，萊山區(qū)和芝罘區(qū)的濱海區(qū)域以及保稅港區(qū)，總面積近600平方公里，海岸線長約150公里。
而房地產(chǎn)開發(fā)更是提前進(jìn)入“快車道”。
煙臺(tái)市規(guī)劃局2010年出臺(tái)的《煙臺(tái)市東部新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃方案》（規(guī)劃期限：2011年至2015年）中提到，作為全國區(qū)域中心城市和山東省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，煙臺(tái)近幾年步入房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前活躍期，隨著國內(nèi)品牌地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)駐，東部新區(qū)以良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、優(yōu)越的投資環(huán)境成為地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。
但是，煙臺(tái)市過大的開發(fā)量，讓資本市場(chǎng)嗅到了風(fēng)險(xiǎn)。
黃金灣投資集團(tuán)董事長申威向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，煙臺(tái)在兩三年前就被列入投資范圍之外。“煙臺(tái)兩年前就有項(xiàng)目來找我們（地產(chǎn)基金），當(dāng)時(shí)就沒有投，我們有（此區(qū)域）過度開發(fā)的擔(dān)憂”。
他表示，像煙臺(tái)這類風(fēng)險(xiǎn)大的城市，看到的庫存問題，實(shí)際上是整個(gè)城市開發(fā)供應(yīng)量過大。“銀根的收緊，對(duì)于開發(fā)商而言，是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，開發(fā)企業(yè)要提高自身綜合能力，包括融資能力、拿地水平、營銷水平以及產(chǎn)品差異化的理念。”
旅游地產(chǎn)吸引力下降
據(jù)了解，目前，多個(gè)一線房企在煙臺(tái)拿地，且開發(fā)的多為“巨無霸”項(xiàng)目。
截至2013年底，萬科在煙臺(tái)共開發(fā)6個(gè)項(xiàng)目，金地和保利各有兩個(gè)項(xiàng)目，中海有3個(gè)項(xiàng)目。招商地產(chǎn)也于同年11月斥資12.53億元競(jìng)得開發(fā)區(qū)3宗地，開發(fā)高端商業(yè)、旅游、居住于一體的綜合體。龍湖早在2010年時(shí)，就已經(jīng)耗資49億多元，獲得了煙臺(tái)市牟平區(qū)合計(jì)6300多畝的土地。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園、華潤置地、越秀、中建、中南集團(tuán)等多家大型房企均布局煙臺(tái)。記者了解到，這些開發(fā)商的多個(gè)項(xiàng)目，均為“旅游度假”項(xiàng)目。
2012年，YMG（煙臺(tái)日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)）報(bào)道文章《煙臺(tái)大力發(fā)展旅游地產(chǎn) 海島海灣開發(fā)項(xiàng)目12個(gè)投資1336.8億》稱，2012年，是煙臺(tái)旅游開發(fā)大發(fā)展之年。海島海灣開發(fā)項(xiàng)目共有12個(gè)，總投資1336.8億元，年度計(jì)劃投資150.3億元。
理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。旅游地產(chǎn)并不如想象中美好。
日前，一個(gè)打著“海景房”名義銷售的樓盤，被媒體曝光了。據(jù)煙臺(tái)電視臺(tái)報(bào)道，牟平區(qū)濱海路段養(yǎng)馬島西側(cè)的東海城小區(qū)，在收了四、五百戶業(yè)主的房款長達(dá)5年之久后，于2014年初，突然通知業(yè)主們房子不蓋了。
在海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長王路看來，煙臺(tái)市政府和企業(yè)都希望利用旅游地產(chǎn)來導(dǎo)入新的客戶。當(dāng)?shù)卣煤＞百Y源，對(duì)土地進(jìn)行集中出讓和開發(fā)，但房企更傾向于用旅游地產(chǎn)導(dǎo)入新的概念，利用現(xiàn)有資源做住宅開發(fā)。這并沒有帶來旅游內(nèi)容的變更，也就很難形成旅游目的地。
申威認(rèn)為，山東全省境內(nèi)都供應(yīng)過大，客戶選擇的余地很多。并且我國的海岸線也很長，北有秦皇島、南有海口、三亞，“海景房”概念就不新鮮了。
“產(chǎn)城一體化”困境
在庫存高企的同時(shí)，新開盤項(xiàng)目猛增，有限的消費(fèi)力難以支撐巨大的消費(fèi)體量。2013年煙臺(tái)市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成578.40億元，比上年增長6.9%。
李鐵崗認(rèn)為，煙臺(tái)的城市資源很好，許多開發(fā)商看好這個(gè)城市，但政府開發(fā)顯得有些失控，純粹以發(fā)展房地產(chǎn)為目的，產(chǎn)業(yè)整體跟不上，造成了持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力不足以及庫存量一直在增加。
庫存的高企，讓煙臺(tái)的一些中小地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)讓手頭的項(xiàng)目。
一家房產(chǎn)網(wǎng)站上 “近海地產(chǎn)商住項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓”信息中標(biāo)注，“現(xiàn)由于企業(yè)資金鏈緊張，誠意折本一口價(jià)一次性轉(zhuǎn)讓。”通過預(yù)留電話，記者聯(lián)系到了該項(xiàng)目的聯(lián)系人。
上述聯(lián)系人表示，目前已辦理完土地出讓手續(xù)142畝，其中在建9棟樓，項(xiàng)目的出讓價(jià)格與購買者的付款方式有關(guān)。“也可以合作開發(fā)”，其還表示，項(xiàng)目所在區(qū)域，購房人群不多，房屋確實(shí)不好賣。但“項(xiàng)目定位為剛需盤，應(yīng)該還是有市場(chǎng)的”。
李鐵崗表示，商品房的庫存，正常來說是一年到一年半的去化周期，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)開發(fā)的周期，這樣能保持供需相對(duì)平衡。他認(rèn)為，庫存較大、去化周期較長的話，房企的資金成本太大。政府對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)，沒有認(rèn)真分析市場(chǎng)真正需求。“過快地批地與開工，是投資過熱的現(xiàn)狀。”
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，庫存的消化，只能期待于人口的大量導(dǎo)入，而人口的導(dǎo)入，更離不開產(chǎn)業(yè)的支撐。
公開資料顯示，煙臺(tái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)特色鮮明，有煙臺(tái)蘋果、煙臺(tái)海參、龍口粉絲、萊陽梨等傳統(tǒng)品牌，也是精品葡萄酒主產(chǎn)區(qū)。工業(yè)方面主要是機(jī)械、電子、食品、黃金、化工等傳統(tǒng)制造業(yè)。另外，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)還有服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)。
李鐵崗認(rèn)為，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度并不是很高，對(duì)庫存的消耗并不會(huì)起到很大的作用。“旅游業(yè)主要體現(xiàn)在商業(yè)與服務(wù)業(yè)上，對(duì)酒店有拉動(dòng)作用，但是對(duì)于商品住宅的庫存拉動(dòng)作用不大，因?yàn)樯唐纷≌饕Q于本地常住人口。”
“按照目前的去化速度，30個(gè)月以上的去化周期里面，包含了本地和外地的置業(yè)人群數(shù)量。”李鐵崗說。
申威認(rèn)為，對(duì)于煙臺(tái)來說，最重要的是產(chǎn)城一體化，產(chǎn)業(yè)是與城市共同發(fā)展的，沒有產(chǎn)業(yè)，只有房地產(chǎn)，那肯定是不健康的。只有產(chǎn)業(yè)，才可以留住人，有人才有購房需求。（記者 王杰）
