世聯地產年中報告：樓市并不瘋狂 下半年成交量價放緩

　　7月24日世聯地產發布年中市場報告。世聯地產統計顯示上上半年商品房銷售33376億元，同比增長43%，其中商品住宅銷售28215億元，同比增長46%。雖說部分城市房價有明顯的上升態勢，但是根據統計發現，成交量價的增速均呈現回落的態勢。世聯地產預計下半年，房地產市場將更加理性，下半年成交量增速下移，房價上漲的速度也將減弱。

　　增速回落 樓市冷熱不均

　　世聯地產統計數字顯示上半年商品房銷售33376億元，同比增長43%，其中商品住宅銷售28215億元，同比增長46%。兩者增速均呈現回落的態勢。與此同時，住宅、辦公樓新開工面積累計同比漲幅收窄，房地開發投資完成額同比小幅回落，其中住宅投資繼續往下。

　　具體到各城市，一線城市上半年市場表現火熱，成交量同比均大幅上漲。二線城市：重慶、長沙、合肥、天津上半年市場量價齊升。當時在三線城市當中，受民間資本危機影響，上半年蘇錫常成交疲軟，其中蘇州表現最差，同比大幅下42.7%。珠三角方面，6月東莞、佛山、肇慶價格上漲明顯，成交維持在高位。對比后可以發現，常州、蘇州庫存走高，去化壓力增大，東莞庫存和去化時間保持平穩，惠州城區庫存和去化時間雙雙回落。世聯地產首席分析師吳志輝分析認為，目前外需疲軟對中國制造業的打擊依然非常大，而珠三角區域在08年金融危機時產業格局做出了一定的調整，制造業主要是對內，因此受影響比較小。

    品牌房企業績靚麗 拿地并不瘋狂

　　世聯地產統計顯示，品牌開發商業績表現靚麗，同比大幅上漲，業績完成率較高。在對于房地產業績總結當中，吳志輝重點介紹了房地產拿地的情況，他認為很多媒體報道的近一兩個月房地產企業瘋狂拿地屬于誤解。據世聯地產統計顯示，上半年40大中城市土地成交總價6552億元，同比大增73.4%，1-5月溢價率也一路攀升，但是進入6月，土地成交溢價率有所回落。

　　世聯地產統計數據顯示，萬科、保利、金地和中海的拿地高峰都在去年四季度：萬科12月單月購置土地金額高達275億元，今年以來拿地節奏略有放緩，1-6月購置土地支出為375.4億元。保利去年4季度土地購置金額高達322億元，2013年1季度拿地熱情依然高漲，但是進入二季度以后，拿地節奏放緩。金地去年12月份和今年1季度是其主要拿地節點。中海地產僅12月的新增就達到了全年的40%以上。唯一比較特殊的是佳兆業：2013年在一二線城市頻繁拿地，截至目前土地購置支出高達125億元，5月份和6月份分別在廣州和上海拍下兩塊地王。由于大型房地產公司均有業績增長目標，而土地做為每個房地產企業成長的“蛋糕”也是必須的儲備。隨著2013年拿地步伐的放緩，預計在四季度才會進入真正的拿地高峰期。

　　從拿地區域來看，2012年以來品牌房企主要在一二線城市補庫存，從購置土地支出金額來看，一二線城市占比高達79%。分區域來看，品牌房企拿地最多的區域是長三角，土

　　地購置金額占比高達40％。二線城市中的武漢、長沙、重慶、成都等地區是品牌房企拿地比較集中的區域。品牌房企同樣關注長三角和珠三角等人口和經濟聚集能力比較突出的城市。

　　宏觀經濟表現不佳 下半年樓市量價漲幅均放緩

　　關于下半年樓市的預測，世聯地產分析認為宏觀經濟表現不佳，導致居民人均可支配收入增速下滑。而“錢荒”已結束，但中性偏緊是未來趨勢影響購房需求的釋放。人民幣升值預期轉弱，資本外流顯現，下半年新增外匯占款對流動性的貢獻大幅減弱甚至可能負貢獻，基礎貨幣投放受到制約預計未來央行信貸投放趨于謹慎，下半年社會融資總量增速將適度回落，從而帶動房地產市場銷量增速下移，實現市場軟著陸。以上將成為下半年樓市發展的不樂觀因素。

　　世聯地產同時指出，根據統計今年整體上門量維持在高位，說明市場需求比較旺盛。特別是家庭需求暫無憂，利率上升需累計到一定幅度才會造成需求衰退，從這個角度看，下半年市場成交量將保持平穩，行業實現軟著陸。據此世聯地產預計，受去年下半年的高基數效應和今年下半年全社會融資總額增速下滑的影響，下半年成交量增速下移。價格走勢方面地方政府采用限價等行政政策控制房價，70大中城市價格指數環比持續下跌，預計下半年房價上漲幅度放緩。

　　而從今年上下半年推盤量對比來看，下半年推盤充足，能夠帶動成交量攀升，傳統的“金九銀十”依然是推盤比例最高的月份。